FX 初心者に関するビジネスと今後
金融機関はそれだけ金利上昇リスクがあるとみているわけだから、利用者としてもリスクヘッジのため、返済負担率二五%をひとつの目安にするのが現実的ではないだろうか。
年収七〇〇万円、八〇〇万円以上の人であれば三〇%、一〇〇〇万円以上なら三五%と高めに設定してもいいかもしれないが、七〇〇万円未満の人なら二五%程度と考えておくのが無難だ。
では、その返済負担率二五%でどの程度の住宅ローンを組むことができるのか。
その計算式を図表32に示しておいた。
まず年収に対して、一般的な年収負担率の限度である二五%(0・25)をかけると、年収五〇〇万円の場合には、一二五万円になる。
年間二一五万円までに返済額を抑えるということだが、これを一二か月で割って、一か月当たりの限度額を出すと一〇万四一六七円になる。
問題は、この月間の返済額の限度がいくらの借入額に相当するのかということだが、それは図表32の一覧表のなかから自分が利用できるローンの金利、利用したい返済期間に応じた一〇〇万円当たりの返済額の数字をみつけて、計算式にあてはめると借入限度額が出てくる。
つまり、月間返済の限度額をこの一〇〇万円当たりの返済額で割って、さらに一〇〇万円を掛ければ、借入限度額が出てくることになる。
例にある条件では、二七〇〇万円ということになる。
これは金利三%、三五年返済の場合だが、金利が四%に上がってしまったあとだと、500万円×0・25÷12÷4427×100万円で借入限度額は二三五〇万円にダウンする。
逆に金利二%なら三一四〇万円に増える。
この点からも住宅購入においては、金利の動向がいかに重要なファクターになってくるかが分かる。
以上は三五年返済を利用したケースだが、現在の年齢が四〇歳を過ぎていて、定年後も長い間返済が続くのはたいへんなので、返済期間を二〇年にしたいという人だと、金利三%の場合には、500万円×0・25÷12÷5545×100万円の計算式で、借入限度額は一八七〇万円までになる。
返済期間を短くすると毎月返済額が多くなるので、借入可能額はかなり減少してしまうことになる。
しかし、その分利息を負担する期間が短いので、完済までの総返済額は大幅に軽減される。
家計の実態に合わせた数字を出すただ、この返済負担率の考え方はあくまでも平均的な家庭を前提にしている。
実際には、同じ年収であっても家庭によって食費や教育などにかかる費用は違ってくるし、誰でも二五%以内ならOKということにはならない。
極論かもしれないが、シッカリと家計管理を行って年収五〇〇万円で返済負担率三〇%以上でも無事に返済を続けている人がいるし、逆に年収一〇〇〇万円で、返済負担率は二五%にもかかわらず、ローン破綻に陥るケースもある。
まさにケースバイケース。
どこまで返済に耐えられるかは千差万別なのである。
そこで、最も確実な方法として、現在の自分たちの家計実態から借入限度額をはじき出す方法を紹介しておこう。
現在の家計の実態に合わせたローン返済にすれば、住宅購入後も無理をする必要もなくなる。
資金計画に当たっては、くれぐれも、「買ってから財布のヒモを締めればいい」「マイホームのためなら多少の節約生活も苦にならないはずだ」などと楽観的に考えないこと。
人の生活はそう簡単に縮小できるものではないし、むし17工ろマイホーム購入後には何かと出費がつきもので、一般的な傾向として支出は増えるようである。
知らず知らずのうちに新しい住まいに合わせた生活になってしまっているわけで、それがローン破綻につながることもある。
あくまでも現実に即して考えていく必要がある。
具体的には、過去半年から一年程度の家計簿をチェックして、月単位で収入と支出を突き合わせてみる。
家計簿をつけていないからそれはできないという人は、それだけでマイホーム購入希望者としては不適格の烙印を押されても文句はいえない。
そんな人は、最低でもこれから半年程度家計簿をつけて、キチンと家計管理してみる必要がある。
そうすれば、自分たちの家計のどこに問題があるのかも分かり、ローン返済生活への予行演習にもなるはずだ。
家計簿の収入と支出を整理して、まずは現在の月間ベースでの住宅関連支出額の合計を出してみる。
図表33の①に当たる部分で、賃貸住宅の人ならその家賃や共益費がある。
二年に一回賃貸契約の更新時に家賃一か月分の更新料がかかるなら、その更新料の二四分の一を加算してもいいだろう。
それに、別途駐車場料金を負担しているならそれも加える。
そのほか、住宅購入の頭金づくりのための貯蓄も入れていいだろう。
ただし、貯蓄の全額ではなくあくまでも住宅資金のための貯蓄に限る。
住宅購入後にはその頭金づくりの貯蓄は不要になるが、その他の老後への備え、また子どもたちの進学費用などはマイホーム購入後も続けて蓄えていく必要があるので、それらは加えないのが原則である。
もちろん、一括してひとつの金融商品として貯蓄していて、仕分けはされていないという人が多いだろう。
その場合には、おおよそどれくらいの比重であり、購入後もいくらぐらい貯蓄を続けていく必要があるのか一度検討して、より確実な数字を出すようにしていただきたい。
二戸建てでもメンテナンス費用の準備が不可欠以上が、その人が住宅関連として支出できる月額の限度額ということになるが、それを全額ローンの返済に充てることができるわけではない。
マイホームを購入すれば、住宅ローン以外の各種の支出が出てくるので、それらを差し引いていかねばならない。
同じく図表33の②にあるような項目になる。
第一にあげられるのが、税金の負担。
賃貸住宅生活では無縁だった固定資産税・都市計画税の負担が出てくる。
これは地域や価格、構造などによってかなり違ってくるので、事前に購入希望物件について調査しておくのが安心だ。
新築物件だと建物に関する固定資産税の評価額が確定していないので、あくまでも予測ということになるが、個別の物件の販売担当者などに聞けば教えてくれるはずだ。
新築住宅を買ったときには、マンションは当初五年間、一戸建ては三年間軽減措置が適用されて税金が安くなるので、その金額ではなく、軽減措置が切れたときにどうなるのかを確認しておくようにしたい。
次に、マンションを買う人に関しては原則的に駐車場料金の負担が出てくる。
最近は駐車場無料という物件もあるが、大都市なら月額一万円程度はふつうで、都心部だと二万円、三万円の料金設定も珍しくない。
さらに管理費・修繕積立金の負担もある。
前章で触れたように、合計で月額二万円は覚悟しておく必要がある。
一戸建てにおいては、管理費や修繕積立金の負担はないが、その分自分で将来のメンテナンスや補修に対する準備をしておく必要がある。
住宅の建設を多数手がけている建築家によると、「一〇年に一回、一〇〇万円から一五〇万円かけてメンテナンスしておけば、ある程度当初の居住性を維持できるし、資産価値の維持にもつながる。
もちろん、もっとお金をかけるにこしたことはないが」ということになる。
したがって、一戸建てであっても月々一万円程度は将来に備えて蓄えていくのが安心だ。
住宅ローン控除は予備資金として計算に入れない住宅ローンを利用して購入すれば、一〇年間にわたって所得税が控除されるローン控除制度がある。
入居した年次によって異なるが二〇〇七年入居だと、当初六年間はローン残高(二五〇〇万円限度)の一%の所得税が控除される。
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